IPOTECĂ CONVENȚIONALĂ → Ipoteca a fost constituită printr-un contract de împrumut cu garanție imobiliară și a fost înscrisă în Cartea Funciară. Împrumutul cu garanție imobiliară a fost contractat de proprietarul imobilului care a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului ipotecat prin contract de donație cu sarcini și rezerva unui drept de uzufruct viager instituit în favoarea donatorului. La data constituirii ipotecii convenționale, fostul proprietar al imobilului era titularul unui drept de uzufruct viager asupra imobilului ipotecat. În această calitate, de titular al dreptului de uzufruct viager la data constituirii ipotecii convenționale, a semnat contractul de împrumut cu garanție imobiliară prin care a fost constituită ipoteca convențională.
Ulterior, donația cu sarcini prin care debitorul din contractul de împrumut cu garanție imobiliară a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului a fost revocată judiciar (desființată). Prin urmare, debitorul din contractul de împrumut, titular al dreptului de proprietate asupra imobilului ipotecat la data constituirii și înscrierii ipotecii în Cartea Funciară, a pierdut, conform normelor de drept civil, dreptul de proprietate asupra imobilului ipotecat. În temeiul hotărârii judecătorești prin care a fost revocată donația cu sarcini, dreptul de proprietate asupra imobilului a revenit în patrimoniul donatorului, clientul nostru, ca efect direct al revocării donației sub incidența dispozițiilor art. 830 C. civ.
După revocarea donației cu sarcini, clientul nostru a formulat cerere de chemare în judecată prin care a solicitat rectificarea Cărții Funciare și înscrierea dreptului de proprietate în temeiul art. 34 din Legea nr. 7/1996. De asemenea, a solicitat radierea înscrierii dreptului de proprietate în favoarea donatarului și radierea ipotecii. Acțiunea civilă a fost admisă în parte. Instanța de judecată a reținut că situația juridică a imobilului ce formează obiectul înscrierii în Cartea Funciară s-a modificat și, în consecință, a dispus rectificarea Cărții Funciare prin înscrierea dreptului de proprietate aflat în patrimoniul clientului nostru și radierea dreptului de proprietate al donatarului, respectiv debitorul din contractul de împrumut cu garanție imobiliară.
RADIERE IPOTECĂ→ Cererea de radiere a ipotecii convenționale din Cartea Funciară a fost respinsă. Pentru respingerea cererii de radiere a ipotecii convenționale, instanța a reținut că manifestarea de voință exprimată în calitate de titular al dreptului de uzufruct viager la data încheierii contractului de împrumut cu garanție imobiliară – ipotecă – produce efecte juridice și după redobândirea dreptului de proprietate ca efect al revocării judiciare a donației cu sarcini, în temeiul art. 969 C.civ., respectiv: ”convențiile au putere de lege între părțile contractante”. În considerentele hotărârii, instanța de judecată a motivat aplicarea normei civile generale cu privire la puterea obligatorie a convențiilor între părțile contractante (autonomia de voință) ținând seama de calitatea de parte contractantă a titularului dreptului de uzufruct viager în contractul de împrumut cu garanție imobiliară prin care a fost constituită ipoteca convențională.
Evident, instanța de judecată nu a acordat prevalență normelor de drept civil din materia ipotecii și din materia donației cu sarcini, contract special, distinct reglementat. De asemenea, nu a analizat tipul consimțământului exprimat la data încheierii contractului de împrumut cu garanție imobiliară, consimțământ exprimat în calitate de titular al dreptului de uzufruct viager. Nu în ultimul rând, calificarea de parte contractantă în contractul de împrumut cu garanție imobiliară, implică aceleași prerogative ca și părțile contractante, în cauză, dreptul de a modifica împrumutul.
În speță, consimțământul exprimat de titularul dreptului de uzufruct viager nu a avut valoarea unui angajament și nu poate fi încadrat în categoria consimțământului-angajament. Raportat la definiția și prerogativele ipotecii, consimțământul exprimat de titularul dreptului de uzufruct viager a asigurat doar validitatea actului juridic de împrumut garantat cu ipotecă, ca drept real de garanție asupra unui bun individual determinat care rămâne în posesia debitorului. Cu alte cuvinte, a asigurat condițiile necesare pentru ca imobilul să poată fi ipotecat, deci a permis încadrarea imobilului în noțiunea "imobil susceptibil de ipotecare".
Pentru radierea ipotecii din Cartea Funciară, ținând seama de efectele hotărârii judecătorești anterior pronunțată și defavorabilă clientului nostru, am recomandat o altă soluție juridică.